Les avantages fiscaux
Le statut LMNP — Location Meublée Non Professionnelle

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers qui mettent en location un logement meublé de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur leurs revenus locatifs. Les loyers perçus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Conditions d'éligibilité

Être propriétaire du logement et le proposer en location meublée (mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement)
Percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs meublés par an, ou que ces revenus soient inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
Ne pas être inscrit au RCS en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP)

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LMNP vs LMP : quelle différence ?

Si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le LMP implique des cotisations sociales (~17 %) mais conserve la possibilité d'amortir le bien et offre l'exonération des plus-values après 5 ans (sous conditions de CA inférieur à 90 000 €).

Les deux régimes fiscaux

Régime Micro-BIC

Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (meublé classique, bail longue durée)
Abattement réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur)
Abattement de 50 % maintenu pour les meublés de tourisme classés (abaissé de 71 %)
Simple à gérer, pas de comptabilité obligatoire
Intéressant si vos charges réelles sont inférieures à l'abattement

Régime Réel Simplifié

Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, copropriété…
Amortissement du bien (~3 %/an sur la valeur hors terrain) et du mobilier (~20 %/an)
Possibilité de créer un déficit reportable sur 10 ans sur les revenus BIC
Comptabilité obligatoire (expert-comptable recommandé)
Souvent bien plus avantageux que le micro-BIC

⚠️ Ce qui change depuis 2025

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Réintégration des amortissements dans la plus-value

La loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d'un bien LMNP (cessions à compter du 15 février 2025). Concrètement, la plus-value imposable est majorée du montant total des amortissements déduits, ce qui augmente la base d'imposition à la revente.

Exemple chiffré : l'impact de la réforme

	Avant réforme	Après réforme 2025
Prix d'achat	200 000 €	200 000 €
Amortissements déduits	50 000 €	50 000 €
Prix de revente	300 000 €	300 000 €
Plus-value imposable	100 000 € (300k – 200k)	150 000 € (300k – [200k – 50k])
Impôt + prélèvements sociaux (36,2 %)	36 200 €	54 300 €

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Les exceptions et atténuations

Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD avec bail commercial) ne sont pas concernées par cette réintégration. Par ailleurs, les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. La donation et le retour en résidence principale neutralisent également la plus-value.

Autres évolutions 2025

Micro-BIC meublés de tourisme non classés : abattement réduit de 50 % à 30 % (loi Le Meur)
Micro-BIC meublés de tourisme classés : abattement abaissé de 71 % à 50 %
Interdiction de louer les logements classés DPE G depuis le 1er janvier 2025
DPE F : interdiction de mise en location prévue à partir de 2028

Le LMNP reste-t-il intéressant en 2026 ?

Malgré la réforme sur les plus-values, le statut LMNP conserve des atouts majeurs. Pendant toute la période de détention, l'amortissement du bien et du mobilier permet de neutraliser ou de réduire fortement l'imposition sur les revenus locatifs — un avantage considérable comparé à la location nue.

Pour les investisseurs qui envisagent une détention longue (supérieure à 22 ans), l'impact de la réintégration est largement atténué par les abattements pour durée de détention. Le LMNP demeure particulièrement pertinent pour :

Les investisseurs finançant à crédit (les intérêts d'emprunt réduisent le volume d'amortissement utilisé)
Les investissements en résidences de services (exclues de la réintégration des amortissements)
Les stratégies de transmission familiale (donation = pas de plus-value calculée)
Les investisseurs visant une détention longue avec revenus complémentaires réguliers