Les avantages fiscaux
Le dispositif Jeanbrun — La nouvelle défiscalisation immobilière
Nouveau dispositif — Loi de finances 2026
Le dispositif Jeanbrun (aussi appelé "Relance Logement" ou "statut du bailleur privé") a été adopté dans le cadre de la loi de finances 2026. Il est entré en vigueur en février 2026 et s'applique aux investissements réalisés jusqu'en 2029.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière qui succède au Pinel. Contrairement à ce dernier qui reposait sur une réduction d'impôt, le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d'amortissement fiscal du bien applicable aux revenus fonciers issus de la location nue.
Concrètement, l'investisseur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de ses revenus fonciers, réduisant ainsi sa base imposable. Le dispositif fonctionne aussi bien dans le neuf que dans l'ancien avec travaux.
Les taux d'amortissement dans le neuf
| Type de loyer | Taux d'amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % / an | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % / an | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % / an | 12 000 € |
Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé. Le dispositif permet d'amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien sur la durée.
Dans l'ancien avec travaux
Le dispositif Jeanbrun s'applique également aux biens anciens nécessitant des travaux de rénovation lourde. Les conditions spécifiques sont :
- Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition
- Les travaux doivent permettre d'atteindre une classe DPE A ou B
- L'amortissement dans l'ancien est plafonné à 10 700 €/an
- Les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à une imputation de jusqu'à 21 400 €/an de déficit foncier sur le revenu global
Conditions à respecter
- Le bien doit être un logement collectif (appartement) — les maisons individuelles sont exclues
- Situé en France métropolitaine ou outre-mer — pas de zonage, tout le territoire est éligible
- Logement neuf, VEFA ou ancien à rénover (30 % min. de travaux)
- Loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire
- Durée d'engagement locatif de 9 ans minimum
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou la livraison
- Respect de plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social)
- Respect de plafonds de ressources du locataire
- La location à un membre du cercle familial proche est interdite
Les avantages du dispositif Jeanbrun
Pas de réintégration des amortissements à la revente
Contrairement au LMNP depuis la réforme 2025, les amortissements déduits dans le cadre du dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. C'est une véritable économie d'impôt, pas un simple report de fiscalité.
- Jusqu'à 12 000 € d'amortissement déductible par an sur les revenus fonciers
- Cumulable avec le déficit foncier : si les charges et amortissements dépassent les loyers, le déficit est reportable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an)
- Aucun zonage : investissez partout en France, métropole et outre-mer
- Neuf et ancien éligibles : premier dispositif à proposer l'amortissement en location nue dans les deux cas
- Dispositif prévu jusqu'en 2029 : visibilité de 3 ans pour les investisseurs
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP
Dispositif Jeanbrun
Mécanisme : Amortissement fiscal du bien
Type de location : Nue uniquement
Biens : Neuf + ancien avec travaux (30 %)
Zonage : Toute la France
Durée : 9 ans d'engagement
Amortissement max. : 8 000 à 12 000 €/an
Plus-value : Pas de réintégration
Cumul déficit foncier : Oui
LMNP (régime réel)
Mécanisme : Amortissement comptable
Type de location : Meublée uniquement
Biens : Tout type de bien
Zonage : Aucun
Durée : Pas d'engagement min.
Amortissement max. : Pas de plafond
Plus-value : Réintégration depuis 2025*
Cumul déficit foncier : Non (revenus BIC)
*Sauf résidences de services
Jeanbrun ou LMNP ? Le bon choix dépend de votre situation
Le Jeanbrun est idéal pour la location nue longue durée avec des loyers modérés. Le LMNP reste plus flexible et adapté à la location meublée. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien, mais peuvent être combinés dans une stratégie patrimoniale globale.
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
- Les investisseurs recherchant un cadre fiscal clair et sécurisant — le mécanisme est simple : amortissement + charges = réduction de la base imposable
- Les primo-investisseurs souhaitant découvrir l'immobilier locatif avec un dispositif lisible et accessible
- Les contribuables en TMI 30 % et au-delà qui souhaitent réduire l'imposition sur leurs revenus fonciers
- Les investisseurs dans l'ancien à rénover qui peuvent cumuler amortissement Jeanbrun + déficit foncier (jusqu'à 21 400 € pour la rénovation énergétique)
- Les investisseurs hors zones tendues — contrairement au Pinel, l'ensemble du territoire français est éligible
Exemple concret
Pour un investissement dans le neuf à 200 000 € avec un loyer intermédiaire :
| Détail | |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 200 000 € |
| Taux d'amortissement (intermédiaire) | 3,5 % / an |
| Amortissement annuel | 7 000 € déduits des revenus fonciers |
| Économie d'impôt / an (TMI 30 %) | 2 100 € (+ 1 204 € de PS économisés) |
| Économie sur 9 ans | ≈ 29 700 € d'économie totale |
Ce calcul est simplifié et ne tient pas compte des charges déductibles supplémentaires (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) qui viendraient augmenter l'avantage fiscal total.
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