Les avantages fiscaux
du dispositif de déficit foncier

Principe du déficit foncier

Un déficit foncier se crée lorsque les charges liées à un bien immobilier locatif (travaux, charges de copropriété, assurances…) dépassent les loyers perçus. Ce déficit est alors déductible de votre revenu global, dans certaines limites.

Comme la loi Malraux, le déficit foncier n'est pas un dispositif de niche fiscale : il ne rentre pas dans le plafonnement global de 10 000 €, ce qui en fait un outil particulièrement efficace.

10 700 €

Déduction max. sur le revenu global / an

10 ans

Report du surplus sur les revenus fonciers

21 400 €

Plafond rehaussé pour rénovation énergétique*

* Le plafond de 21 400 € s'applique aux dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D. Vérifiez les conditions de validité actuelles de cette mesure.

Comment ça fonctionne ?

Vous achetez un bien locatif nécessitant des travaux

Le bien doit être proposé en location nue (non meublée) et générer des revenus fonciers.

Les charges dépassent les loyers perçus

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration viennent gonfler vos charges, créant un déficit foncier.

Vous déduisez le déficit de votre revenu global

Jusqu'à 10 700 € par an sont imputables sur votre revenu global (salaires, pensions…). L'excédent est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.

Vous maintenez la location pendant 3 ans

Le bien doit rester loué pendant au minimum 3 ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.

Qui peut en bénéficier ?

Tout propriétaire d'un logement mis en location nue (non meublée)
Le bien doit générer des revenus fonciers (loyers déclarés au régime réel)
Le propriétaire doit opter pour le régime réel d'imposition (et non le micro-foncier)
L'opération doit être réalisée en dehors de tout autre dispositif de défiscalisation (pas de cumul avec Malraux, Monuments Historiques…)

Charges déductibles

Imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €)

Travaux d'entretien et de réparation (remise en état sans modification de la structure)
Travaux d'amélioration (hors agrandissement et reconstruction)
Charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance
Taxe foncière (hors ordures ménagères)

Imputables uniquement sur les revenus fonciers

Intérêts d'emprunt et frais financiers
Frais de dossier bancaire

Important : les intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Ils ne sont déductibles que des revenus fonciers.

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Un double avantage fiscal

Le déficit foncier procure un avantage à double détente : la déduction des travaux réduit votre impôt sur le revenu ET vos prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un contribuable à la tranche marginale de 41 %, l'économie réelle peut atteindre 58,2 % du montant des travaux (41 % IR + 17,2 % PS).

Déficit foncier et rénovation énergétique

Pour encourager la rénovation énergétique du parc locatif ancien, le législateur a temporairement relevé le plafond de déduction à 21 400 € par an pour les travaux permettant au bien de sortir du statut de « passoire thermique » (passage d'un DPE E, F ou G vers un DPE A, B, C ou D).

Dans un contexte où les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et où les logements F le seront à partir de 2028, le déficit foncier constitue un outil particulièrement stratégique pour les propriétaires de biens anciens énergivores.

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Combinaison avec le Denormandie

Dans certaines situations, il peut être pertinent de combiner un investissement Denormandie (pour la réduction d'impôt) avec le déficit foncier (pour les charges excédant le plafond Denormandie). Cette stratégie nécessite une analyse au cas par cas que nous pouvons réaliser ensemble.

Profil d'investisseur idéal

Propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux importants
Contribuables disposant déjà de revenus fonciers (optimisation maximale)
Investisseurs en tranche marginale élevée (30 %, 41 %, 45 %)
Propriétaires de passoires thermiques souhaitant se mettre en conformité avec les nouvelles normes DPE