Les avantages fiscaux
du dispositif Malraux

Principe du dispositif Malraux

Créé en 1962, le dispositif Malraux encourage la restauration complète d'immeubles situés dans des zones historiques protégées. Le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés.

Particularité majeure : la réduction Malraux n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui en fait un outil particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés.

30 %

Réduction en SPR avec PSMV

22 %

Réduction en SPR avec PVAP

400 000 €

Plafond de travaux sur 4 ans

Taux de réduction selon la zone

Localisation du bien	Taux	Réduction max./an
SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)	30 %	30 000 €
SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP)	22 %	22 000 €
Quartiers Anciens Dégradés (QAD) / NPNRU	30 %	30 000 €

Les dépenses éligibles sont plafonnées à 100 000 € par an, sur une durée maximale de 4 ans, soit un plafond global de 400 000 € de travaux.

Biens concernés

L'opération Malraux porte sur la restauration complète d'un immeuble situé dans un secteur protégé. Le bien doit être :

Situé dans un Site Patrimonial Remarquable (anciennement secteur sauvegardé ou ZPPAUP)
Affecté à l'habitation ou à un usage professionnel après restauration
Restauré sous le contrôle d'un Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Conditions à respecter

Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou descendant
Les travaux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble
Un permis de construire est généralement nécessaire, avec suivi de l'ABF

Dépenses éligibles

Les travaux ouvrant droit à la réduction d'impôt sont :

Travaux de restauration des parties privatives et des parties communes (au prorata des tantièmes de copropriété)
Travaux de démolition imposés par l'autorité délivrant le permis de construire
Reconstitution de toiture, de murs extérieurs, de planchers
Frais d'adhésion à une Association Syndicale Libre (ASL) le cas échéant

Sont exclus : les travaux d'agrandissement, les frais financiers (intérêts d'emprunt) et les frais de gestion locative.

💡

Hors plafonnement des niches fiscales

Contrairement au Denormandie, la réduction Malraux n'entre pas dans le plafond global de 10 000 € par an. Cela permet de la cumuler avec d'autres avantages fiscaux. C'est un outil sans équivalent pour les contribuables à forte imposition, qui peuvent bénéficier d'une réduction allant jusqu'à 120 000 € sur 4 ans.

Durée de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt Malraux s'étale sur la période de paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. En cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être majoré d'un an, soit 4 années d'imposition au maximum.

Profil d'investisseur idéal

La loi Malraux s'adresse principalement aux contribuables :

Dont la tranche marginale d'imposition est élevée (30 % et au-delà)
Qui souhaitent une réduction d'impôt immédiate et importante (jusqu'à 30 000 € par an pendant 4 ans)
Qui ont un horizon de détention long terme (9 ans de location minimum)
Qui apprécient l'immobilier de caractère dans des centres-villes historiques
Qui ont déjà atteint le plafond des niches fiscales de 10 000 € avec d'autres dispositifs